本月观点◆★■★■：5月新房及二手房成交同比小幅下滑◆◆★★■■，反映房地产市场仍在调整过程中，市场供求关系仍待改善，6月国常会强调“多管齐下稳定预期、激活需求■■★★、优化供给■★◆◆、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳◆■◆■”，政策期待仍存。个股投资方面，当前主流开发企业估值已处低位◆■，交易性投资机会或逐步显现，同时持续看好“核心区+好房子”率先止跌回稳带来的投资机会■★◆◆◆■，建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如华润置地★◆★■◆★、中国海外发展、绿城中国、滨江集团、建发国际集团、招商蛇口等；2）估值修复房企如新城控股◆◆★、金地集团、万科A等；3）同时建议关注经纪（贝壳）■★◆、物管（中海物业◆★★◆■、保利物业◆■◆★、招商积余）、代建（绿城管理控股）等领域头部企业。

　　楼市：5月楼市整体延续企稳走势，关注年中优质供给★◆◆■■◆。5月重点50城新房日均成交同比降4◆★★.6%，环比升10%◆■；5月重点20城二手房日均成交同比降4.7%，环比降17.7%。短期随着“好房子”逐步入市，凭借其高得房率◆◆★、高品质等优势，将对旧规产品（早期新房与存量二手房）形成需求分流，市场已出现旧规产品调整迹象，中期随着越来越多“好房子■■■★◆”止跌回稳，有望形成价格锚，同地段旧规产品折价到一定程度价格也有望企稳◆◆■★■◆，最终通过价格梯度重构市场定价体系◆◆■■★。

　　风险提示■◆◆：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击★★★■◆，将对行业销售◆★■◆★、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期■■★，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响

　　房企：单月拿地强度有所回落，5月成交环比4月微增。5月50强房企平均拿地销售金额比、面积比，环比分别降20pct、降55pct。房企拿地策略聚焦★★“确定性”■◆，拿地资金向聚焦收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜。克而瑞百强房企2025年5月单月销售金额同比下滑10.4%◆◆，环比增长2.9%★■■◆★。6月房企年中冲刺叠加营销预期加码，供给结构优化下适销对路楼盘入市，预期带动成交总量延续弱复苏走势。

　　地市：土地市场延续去库存，核心城市优质地块维持较高热度。5月百城土地供应建面1.1亿平米，环比升0.6%；百城成交建面0.89亿平米★★★◆■■，环比升11.6%；百城平均溢价率5.14%，环比降4.6pct。核心城市优质地块仍维持较高热度■★◆■。5月29日杭州拱墅区康桥单元住宅用地溢价率40.33%★■★◆◆，5月23日成都郫都区郫筒街道望丛东路17号溢价率59.34%，5月20日北京海淀区半壁店宅地溢价率11.95%。

　　板块表现：5月申万地产板块跌0.44%，跑输沪深300（1■★◆★■★.85%）；截至2025年6月16日★◆，当前地产板块PE（TTM）39★■.81倍，估值处于近五年96.05%分位。

　　资金■◆◆■■：5年期LPR下调10bp，居民中长期贷款同比多增。 2025年5月1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价环比均下滑10bp；5月单月新增居民中长期贷款746亿◆★■★◆，比去年同期多增232亿，主要系3-4月部分区域销售转暖。5月新发放个人住房贷款利率3.1%，保持稳定；随着5月5年期LPR下调，后续房贷利率下行仍有空间。

　　政策：开启新一轮降息周期，政策多维支持“好房子★■◆■◆◆”建设◆★。 5月公积金贷款利率及5年期LPR分别下调 25bp、10bp，切实居民降低月供压力。城市更新定位提升，预计部分方案成熟项目有望快速落地。国常会强调在规划◆◆■、土地、财政、金融等方面支持“好房子”建设，预计后续土地质量及住房品质仍提升，持续巩固◆■★“好房子”市场向好趋势◆◆。广州拟全面取消限购、限售、限价措施，以更大力度推动市场止跌回稳。